多學(xué)一典丨房不租了錢還得付，房屋租賃如何“好聚好散”？

　　天山網(wǎng)-新疆法治報(bào)記者 龔彥晨 通訊員 王娟

　　租客已搬離租賃的房屋，為何房東還討要租金和相關(guān)費(fèi)用？近期，烏魯木齊市天山區(qū)人民法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件。

　　2019年4月，張某（甲方、房主）與買某（乙方、承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將自有的天山區(qū)中山路某房屋出租給乙方作辦公室使用，房屋年租金2.6萬元，租賃期為2019年4月到2024年4月，共計(jì)60個(gè)月。雙方還約定，租賃期滿后，如乙方要求繼續(xù)租賃，需提前1個(gè)月向甲方提出，甲方收到要求后30天內(nèi)答復(fù)；如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同；乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)利、乙方退租時(shí)需繳清物業(yè)、水電暖等費(fèi)用。乙方租期未到而要求退租時(shí)，必須與甲方協(xié)商一致；乙方承租到期應(yīng)完好歸還房屋和鑰匙及有關(guān)物品。

　　合同簽訂后，張某按照合同約定將房屋交付買某。買某將房屋設(shè)為公司住所地地址，依法向?yàn)豸斈君R市天山區(qū)市場監(jiān)督管理局申請注冊了新疆某信息科技有限公司，并將房屋作為該公司的辦公場所使用。

　　今年4月，買某搬離了租賃房屋，且未與張某進(jìn)行交接。多次聯(lián)系無果后，張某向買某發(fā)送律師函，敦促其履行相應(yīng)義務(wù)。今年5月，張某通過媒體發(fā)表聲明，決定自6月起解除與買某之間的《房屋租賃合同》。6月，張某與物業(yè)人員一并進(jìn)入房屋收回房屋，并錄制視頻通過微信發(fā)送給了買某。

　　8月，張某將買某起訴至法庭，請求法院依法解除其與買某簽訂的《房屋租賃合同》，支付欠付的房屋租賃費(fèi)、采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等1萬余元，并支付違約金。

　　被告買某辯稱，自己搬離前已告知過張某的父親和張某，故雙方簽署的租賃合同已于今年4月解除，張某答應(yīng)自行支付暖氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，所以不應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)。此外，雙方簽署的租賃合同里沒有違約金條款的約定，所以違約金條款的主張買某不認(rèn)可。

　　法院審理后認(rèn)為，張某與買某簽訂的《房屋租賃合同》均系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律或行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

　　買某未按照合同約定及時(shí)繳納房租，張某有權(quán)根據(jù)合同約定行使合同解除權(quán)。本案中雙方均同意解除，故對于張某主張解除合同的請求法院予以支持。買某無法提供證據(jù)證明搬離涉案房屋前進(jìn)行房屋交接的相應(yīng)佐證，且認(rèn)可收到律師函的事實(shí)，故涉案合同的解除時(shí)間為今年6月。

　　關(guān)于張某主張的房屋租賃費(fèi)、采暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，法院認(rèn)為，買某辯稱中提到的張某答應(yīng)自行支付暖氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，其前提是買某進(jìn)行房屋交接，但買某并未按約定進(jìn)行交接。因此，法院支持張某的訴求。

　　關(guān)于違約金，雖然雙方在合同中未約定違約金條款，但在合同履行期間，買某欠付租金的行為顯屬違約，雙方簽署的房屋租賃合同系買某違約而解除，給張某造成利益損失，張某要求買某承擔(dān)解除合同的違約金于法有據(jù)，法院予以支持。

　　法官有話說

　　合同是對雙方的約束。本案中，雙方已在合同中約定，乙方（買某）租期未到而要求退租時(shí)，必須與甲方（張某）協(xié)商一致，并在退租時(shí)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，故買某在租賃期內(nèi)提前搬離房屋不再租賃時(shí)，應(yīng)先與張某達(dá)成一致。買某擅自決定搬離房屋，其行為已構(gòu)成違約，且在收到律師函后，其仍未與張某進(jìn)行交接。買某的行為使張某的利益受到了損失，故判決雙方合同解除，買某支付相關(guān)費(fèi)用，并賠償違約金。

　　因此，如因個(gè)人原因需提前解除房屋租賃合同，務(wù)必按照合同約定與另一方達(dá)成一致，切勿擅自退租或收回房屋，否則將要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對方損失。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

　　合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

　　第七百二十二條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。