半年租約變1年？法官：寫明合同期限是關(guān)鍵

　　天山網(wǎng)-新疆法制報(bào)記者 龔彥晨 通訊員 王娟

　　租住的房屋因漏水影響使用，租客半年后退租，卻被房東以違約之名告上法院，到底是哪一方的問題？

　　2021年7月，熊某將其位于烏魯木齊市天山區(qū)某小區(qū)的房屋出租給李某，雙方約定租賃期限為“半年”，但在合同上的注明租賃時(shí)間為2021年8月15日起至2022年8月14日止，月租金2000元，租金半年一付，第二期租金需要提前一個(gè)月支付。雙方同時(shí)約定，租賃期間產(chǎn)生的水、電、暖等費(fèi)用均由李某承擔(dān)。

　　搬進(jìn)房屋住了一段時(shí)間后，李某發(fā)現(xiàn)廚房漏水，他多次向熊某和樓上鄰居反映，一直未得到妥善解決。2022年1月，李某告知熊某，因廚房漏水，自己不再續(xù)租，他將幫熊某尋找租客，這得到了熊某的同意?？衫钅吃谑Ｓ嘧馄趦?nèi)并未找到適合租戶。

　　2022年7月，熊某向李某索要欠付的租金和違約金、滯納金等，遭李某拒絕。熊某向?yàn)豸斈君R市天山區(qū)人民法院提起訴訟，要求判決李某支付拖欠的房租和違約金、滯納金等共計(jì)2.7萬余元。

　　李某辯稱，按照雙方簽訂的《房屋租賃合同》第二條、第三條“租賃期限共半年”“每月租金為人民幣2000元”之約定，自己已支付半年的房租1.2萬元，有收條為證，不存在所謂的欠付房租，也不會(huì)產(chǎn)生違約金、滯納金等。

　　法院審理后認(rèn)為，本案屬房屋租賃合同糾紛，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，依法成立受法律保護(hù)，對(duì)雙方均有約束力。

　　雙方簽訂的《房屋租賃合同》中，涉案房屋的租賃期限雖然載明是“半年”，但租賃期的起止點(diǎn)載明時(shí)間為2021年8月15日起至2022年8月14日止。結(jié)合庭審中雙方舉證質(zhì)證，“租期半年”是含糊其辭的表達(dá)方式，應(yīng)當(dāng)以載明的租賃起止點(diǎn)認(rèn)定涉案房屋租期的時(shí)長(zhǎng)，故法院對(duì)涉案房屋的租賃期限認(rèn)定為1年。

　　根據(jù)雙方“在房屋租賃期內(nèi)，任何一方提出終止合同，需提前1月書面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效”的約定，被告李某雖提前告知原告熊某不再續(xù)租，但又承諾幫原告尋找租客，因此雙方未依照約定簽訂終止合同書，故認(rèn)定被告提前退租系違約行為。

　　法院認(rèn)為，被告在庭審中明確表示，已告知原告因房屋漏水無法繼續(xù)租賃要求搬離且已搬離，原告也應(yīng)當(dāng)采取必要措施避免損失擴(kuò)大，而非待房屋租賃合同期滿后追訴搬離后的損失。綜上，法院酌定被告向原告支付1個(gè)月的租金，考慮到廚房漏水的情況，該租金酌定為1500元，同時(shí)支付違約金100元，駁回其他訴訟請(qǐng)求。

　　法官有話說

　　簽訂合同時(shí)一些條款應(yīng)明確約定，避免后期產(chǎn)生糾紛。

　　首先，應(yīng)明確寫明合同期限起止，不能以1個(gè)月、半年、1年等模糊方式約定。

　　其次，協(xié)商解除合同首先要及時(shí)與合同另一方溝通，通知解除合同的方式并不僅限于書面通知，微信、電話、當(dāng)面告知都可以，只要該信息讓對(duì)方收到即可。對(duì)解除房屋租賃合同糾紛，法院會(huì)依據(jù)租賃糾紛原因、合同條款、實(shí)際損失、公平原則等多種因素綜合裁判。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》

　　第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第五百九十一條：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。