多學(xué)一“典”丨房屋交易未成，承諾定金可退就不能反悔

李濟(jì)良 繪

　　天山網(wǎng)-新疆法治報(bào)記者 龔彥晨 通訊員 王娟

　　2018年，豆某與徐某簽署《房屋買賣居間合同》，約定豆某購(gòu)買徐某名下位于烏魯木齊市天山區(qū)某小區(qū)的房屋一套，價(jià)格為46萬(wàn)元。合同約定，雙方合同簽訂之日，豆某向徐某支付定金1萬(wàn)元；如果徐某違約不履行合同義務(wù)，需退還豆某購(gòu)房定金并賠償購(gòu)房定金等額的違約金；如果豆某違約不履行合同義務(wù)，則定金為賠償徐某的違約金。

　　合同簽訂后，豆某向徐某支付了1萬(wàn)元定金，徐某向豆某出具收條。之后，豆某又應(yīng)徐某的要求，再次向其支付了2萬(wàn)元定金。

　　后來(lái)，豆某因家庭原因，無(wú)法購(gòu)買涉案房屋，于是向徐某提出不再購(gòu)買涉案房屋，并提出退還定金的請(qǐng)求，徐某答應(yīng)退還，但一直沒有退錢。豆某多次和徐某交涉，對(duì)方以手頭緊張、生意不好等理由推脫。

　　今年4月，豆某將徐某訴至烏魯木齊市天山區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令徐某向豆某返還房屋定金3萬(wàn)元。

　　徐某辯稱，自己在合同履行過(guò)程中沒有任何違約行為，原告作為違約方，無(wú)權(quán)要求返還定金。

　　法院審理后認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于原告的訴訟請(qǐng)求有無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。原告提供的微信聊天記錄截屏及通話錄音可以表明，原、被告已對(duì)涉案房屋終止交易、解除合同協(xié)商一致，達(dá)成了退還定金的合意，雙方的買賣合同依約定解除。原告與被告在無(wú)法繼續(xù)履行房屋買賣合同的情況下對(duì)定金的退款事宜進(jìn)行了多次協(xié)商，在原告提出退還定金事宜時(shí)，被告均口頭予以承諾同意退還定金，被告的承諾行為視為合同雙方當(dāng)事人達(dá)成口頭協(xié)議變更合同相關(guān)內(nèi)容的事實(shí)。現(xiàn)雙方簽署的《房屋買賣居間合同》尚未作出明確的變更形式約定為書面形式，綜上，被告同意向原告退還定金的口頭承諾系其真實(shí)意思表示，應(yīng)按約履行。

　　法院判決，被告返還原告房屋定金3萬(wàn)元。

　　法官有話說(shuō)

　　定金的基本功能是擔(dān)保，而這種擔(dān)保功能是通過(guò)懲罰性規(guī)則，即定金罰則實(shí)現(xiàn)的?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　在合同已經(jīng)成立并生效但尚未開始實(shí)際履行時(shí)，由于雙方的債務(wù)履行期限均未屆至，只有在一方符合預(yù)期違約情形時(shí)對(duì)方才能主張適用定金罰則?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，如果當(dāng)事人對(duì)定金有約定，應(yīng)當(dāng)按照約定，沒有約定的按照法律規(guī)定。只有違約是由于當(dāng)事人一方的原因引起，且該方違約是有過(guò)錯(cuò)時(shí)，才能適用違約定金，如果當(dāng)事人對(duì)于未能訂立本約沒有過(guò)錯(cuò)，就不能適用定金罰則。

　　本案中，豆某在簽訂合同后因個(gè)人原因無(wú)法履行合同約定，且雙方對(duì)于定金的退還達(dá)成一致，雙方就違約責(zé)任條款作出變更達(dá)成新的意思表示。因此，不能適用定金罰則。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十九條第一款規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

　　第五百四十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

　　第五百六十六條第二款規(guī)定，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。